Sälja hus med förlust

Under de senaste åren har höjda räntor påverkat bostadsmarknaden, vilket har lett till att vissa har behövt sälja sin bostad med förlust. Då uppstår frågor om förlustavdrag, vilka avdrag som är möjliga att göra, och hur mycket skatt som måste betalas. I denna artikel kommer vi titta närmare på vad som händer om man säljer sitt hus eller sin lägenhet med förlust. Vilka avdrag är tillåtna? Hur mycket skatt måste betalas?

Sammanfattning:

• Om du säljer ditt hus eller din lägenhet med förlust betraktas förlusten som en kapitalförlust. De är avdragsgilla till 50 procent och du kan bara göra avdraget det år du säljer med förlust.
• När du säljer en bostad för mer än inköpspriset, måste du rapportera den skattepliktiga kapitalvinsten i din inkomstdeklaration och betala vinstskatt.
• Om du säljer din bostad för att köpa en ny och gör en vinst på försäljningen, kan du i vissa fall ansöka om uppskov för att skjuta upp skatten på hela eller delar av vinsten.

Om du säljer din fastighet eller lägenhet till ett lägre pris än vad du köpte den för, och fastigheten är en privatbostad, betraktas förlusten som en kapitalförlust. Kapitalförluster för privatbostäder är avdragsgilla till 50 procent. Du kan bara göra avdraget det år förlusten uppstår. Den avdragsgilla delen av förlusten drar du av från vinster och andra kapitalinkomster. Om förlusten överstiger vinsterna resulterar det i ett underskott av kapital. På underskottet får du skattereduktion. Skattereduktionen är 30 procent för den del av underskottet som inte överstiger 100 000 kr och 21 procent för den del som överstiger 100 000 kr.

Hur mycket får jag tillbaka när jag sålt hus eller lägenhet med förlust?

Om du har sålt din bostad med förlust kan du göra ett förlustavdrag på 50 %. På de första 100 000 kronorna av förlusten får du avdrag på 30 %, och på belopp överstigande detta får du avdrag på 21 %. Här är ett exempel på hur du räknar ut din förlust:
Om du har sålt ditt hus med en förlust på 300 000 kronor får du göra ett förlustavdrag på 50 % av det, vilket är 150 000 kronor. På 150 000 kronor får du tillbaka:
• 30 % av de första 100 000 kronorna: 100 000 kr x 30 % = 30 000 kr
• 21 % på resterande 50 000 kronor: 50 000 kr x 21 % = 10 500 kr
Totalt får du tillbaka 30 000 kr + 10 500 kr = 40 500 kr.

Om du vill veta mer om andra viktiga saker att tänka på vid försäljning av bostadsrätt rekommenderar vi artikeln: Att tänka på vid försäljning av bostadsrätt

Vad är kapitalvinst och vinstskatt?

När du säljer en bostad för mer än inköpspriset, har du gjort en skattepliktig kapitalvinst. Denna försäljning måste rapporteras i din inkomstdeklaration, vilket resulterar i att du betalar vinstskatt. För närvarande är vinstskatten vid bostadsförsäljning 22 %. Denna skatt kallas även kapitalvinstskatt eller reavinstskatt.

Om du vill veta vilken månad som är bäst för att sälja bostad, rekommenderar vi denna artikel: Bästa månaden att sälja bostad

Uppskov

Om du säljer din bostad för att köpa en ny, och gör en vinst vid försäljningen, har du ibland möjlighet att ansöka om uppskov med att betala skatt på hela eller delar av vinsten.
Låt oss ta ett exempel med Peter. Om han istället för att betala skatt på sin vinst från 2021 på 79 200 kr hade ansökt om uppskov för hela vinsten på 360 000 kr, kunde han ha kvittat den tidigare vinsten mot en senare förlust. Resultatet skulle ha blivit följande:
• Vinst från 2021: +360 000 kr (som kunde ha beskattats med 22 %, dvs. 79 200 kr)
• Förlust från 2023: -360 000 kr (vilket ger en skattereduktion på 46 800 kr)
• Summa: 0 kr
Skillnaden mellan att betala 79 200 kr i vinstskatt och att få tillbaka 46 800 kr i skattereduktion är 32 400 kr. Observera att detta exempel inte inkluderar skatt på uppskovsbeloppet.