Köpguide Thailand

Köpguide – att köpa bostad i Thailand

Hitta rätt bostad

Vi hjälper dig att hitta rätt bostad. Oavsett om du är ute efter en liten lägenhet, ett radhus eller en villa så hjälper vi dig att leta och ge dig förslag utifrån dina sökkriterier. Vi guider dig också till vilket område som passar dina önskemål. Det enklaste är att fylla i vårt formulär på vår hemsida, då vet vi vad du letar efter och kan hjälpa dig snabbt. Vi brukar också ringa och följa upp så att vi är helt säkra på att du ska få rätt service av oss.

Finansiering

Vårt råd är att ha klart med finansiering redan innan du åker ner på visningsresa. Då kan du snabbt agera när rätt bostad dyker upp. Det går inte att belåna den Thailändska bostaden. Så det vanligaste alternativet är att belåna din permanenta bostad hemma i Sverige.

Visning

När du, eller vi tillsammans, har hittat rätt område och rätt bostäder är det dags att komma ner till Thailand för visning. Ofta bokar vi in flera visningar så att du har flera bra valmöjligheter. Vi hjälper dig gärna med att boka flygbiljetter och hotellvistelse. Vi ser till att ta fram all nödvändig information om bostaden och går igenom visningsbostäderna på hotellet eller på vårt kontor innan vi med bil åker till visningarna tillsammans.

Budgivning

När du hittat den bostaden du vill ha, lägger du ett bud. I de flesta fall läggs budet under utgångspriset bara i undantagsfall går budgivningen upp. Det absolut vanligaste är att du är ensam budgivare och kan därför förhandla med säljaren.

Köparens undersökningsplikt

Du som köpare är ansvarig för att kontrollera bostaden och dess skick innan du skriver på köpekontraktet. Utgångspunkten är att huset eller lägenheten säljs i befintligt skick med hänsyn till ålder, pris och användning.

Att äga en fastighet i Thailand

I Thailand får man inte äga marken på samma sätt som vi är vana med i Sverige. Utan det är bara personer med Thailändskt medborgarsakap som får göra det. Dock så finns det två olika tillvägagångssätt som gör att vi västerlänningar/svenskar ändå kan köpa/äga en fastighet på ett tryggt sätt i Thailand.

Dessa två sätt är:

1. Leasa mark

Utlänningar har rätt att leasa mark på kortare eller längre tid. Leasingrätten kan registreras på 30 år och har en klausul som ger rätt till ytterligare två perioder på 30 år i taget. Totalt på ett kontrakt kan leasingtiden uppgå till 90 år. Denna klausul är vanligt förekommande och ger utlänningar obegränsad rätt till marken under hela perioden. Dock är det inte alla markägare som utnyttjar förlängningsmöjligheten till max, utan det förekommer begränsad leasing på både 30 och 60 år.

Det finns dock inte något i lagen som stödjer leasing perioder längre än 30 år.

Utan det är perioder om 30 år som gäller vid varje registrerad lease med option att förlänga ytterligare två perioder. Kontraktet för optionen att förlänga ytterligare perioder är ett kontrakt som är upprättat med markägaren.

Även vissa markägare erbjuder också gratis överskrivning av marken om de thailändska lagarna ändras under leasingtidens gång, då de ser denna överlåtelseform som en ren försäljning med i dagsläget bästa möjliga villkor.

Som köpare bör man eftersträva att leasa marken med bästa möjliga villkor, dvs på 90 år totalt, då chansen är stor att marken blir din under tiden. På leasingperioder på över tre år måste leasingavtalet registreras på det thailändska fastighetskontoret ( Land office). Avtalet registreras då på lagfarten (Land Title papers) och skyddar köparen under avtalets tidsperiod, även om marken skulle säljas vidare till en tredje part.

2. Köp av mark genom thailändskt företag

Thailändska företag kan som juridisk person köpa mark. Enligt thailändsk lag är det dock viktigt att notera att utlänningar inte kan äga mark direkt. Utlänningar kan inneha maximalt 49 % av aktierna i ett thailändskt företag, medan resterande 51 % måste ägas av thailändska medborgare för att företaget ska kunna köpa mark. För att säkerställa att utlänningar inte kringgår förbudet mot utländskt markägande övervakar thailändska myndigheter företagsstrukturer där utländska intressenter har betydande kontroll.

Utländska investerare kan dock fortfarande ha en betydande kontroll över företaget genom att inneha aktier med särskilda rättigheter eller genom att inneha direktörsposter. Genom specifika ändringar i bolagsordningen kan det fastställas att den utländska aktieägaren har en avgörande roll i beslutsfattandet, till exempel genom att vara den enda personen som kan fatta beslut om viktiga frågor som försäljning eller förvärv av tillgångar, även om de inte äger majoriteten av aktierna.

För att starta ett thailändskt företag i form av ett aktiebolag (Limited Company) krävs ofta hjälp av en thailändsk advokat. Processen kan ta någon/några veckor då olika dokument behöver fyllas i, skrivas under, och ansökningar om företagsnamn och registrering måste skickas in och godkännas. Kostnaden för detta kan ligga på cirka 25 000–40 000 THB. Alla dokument måste vara på thailändska, men det är också möjligt att skapa en engelsk version. Därför är det viktigt att välja en advokat med goda referenser från liknande uppdrag.

När ditt företag väl är registrerat är du redovisningsskyldig i Thailand och måste anlita en thailändsk revisor, även om bolaget inte bedriver någon verksamhet utan enbart används för att äga mark. Det rekommenderas att företaget visar någon form av ekonomisk aktivitet för att minska risken för inspektioner från myndigheterna.

Kostnader i samband med ditt köp

Normala köpekostnader för en Thailändsk bostad är relativt låg. Brukar kosta mellan 50.000 – 100.000 Baht.

LEASE REGISTRERINGS KOSTNAD
Vid försäljning av fastighet som har ett sk. Leasehold ägande så tas det ut en avgift på 1.1% av taxeringsvärdet på fastigheten när en ny lease registreras. Observera att taxeringsvärdet oftast är lägre än den faktiska köpeskillingen.

KOSTNAD VID KÖP AV FREEHOLD FASTIGHET (BOLAGSÄGD FASTIGHET).
Om fastigheten ni köper redan är en sk. Freehold fastighet, dvs ägs i bolagsform. Så tar man över det befintliga bolaget. Kostnaden för att byta ägare på bolaget är ca: 10.000 Bath. Och inga övriga kostnader tillkommer.

JURIDISKA AVGIFTER OCH ÖVERSÄTTNINGSAVGIFTER
Juridiska avgifter varierar beroende på de tjänster som ingår och komplexiteten i köpet. De flesta juridiska ombud erbjuder en fast avgift och du kan räkna med att ett typiskt advokatarvode ligger på 80.000 – 150.000 Bath. Vi hjälper dig med välrenommerade juridiska ombud.

Kostnader för fastighetsägandet

I Thailand så tillkommer inga årliga avgifter för skatter eller liknande vid ett ägande av en fastighet. Man betalar självklart löpande kostnader såsom el/vatten och på flera områden har man även en områdes avgift så erläggs varje år för de gemensamma facilitets  kostnaderna så som t.ex.: pool, parkering, vakt mm.

Kostnader för uthyrning

Om ni väljer att hyra ut fastigheten delvis eller permanent så tar de flesta bolagen på Koh Lanta en avgift på 15 – 20 % av uthyrnings intäkterna. Den överskridande summan av uthyrningen sätts in till er på angivet konto. Om det kontot ni anger är i Thailand så skall ni enligt Thailändsk lag betala 12.5% i skatt på den summan. Dock kan ni göra avdrag för avgifter/förbättringar ni gjort på fastigheten.

Tillträde

Tillträde är oftast omgående då slutbetalningen är erlagt. Dock så betyder inte alltid det att man kan nyttja bostaden från den dagen direkt. Då många fastigheter har uthyrningsavtal och fastigheten kanske är uthyrd vid tillträdes datumet. Då får man självklart som nya ägare till fastigheten de intäkter som kommer inbringas från uthyrningen från och med tillträdes datumet utbetalt till er som nya ägare. Och så får man stämma av med uthyrningsbolaget när fastigheten inte är bokad framöver så man själv kan börja nyttja fastigheten eller om man vill fortsätta med att hyra ut.

Sammanfattning:

Sammanfattningsvis är varje affär unik och det är viktigt att noggrant granska alla detaljer samt att kontrollera vad som gäller för just din situation. Att ta hjälp av erfarna jurister och mäklare är avgörande för att säkerställa att allt går rätt till och för att undvika eventuella juridiska problem i framtiden. Var noggrann, gör din efterforskning, och ta inga genvägar – det kommer löna sig i längden!