Deklarationshjälp

Hur mycket vinstskatt ska du betala vid försäljning av din bostad? Går skatten att skjuta upp? Vad händer om du gjort en förlust? Svaren får du här nedan. Skulle du ha andra frågor kring din deklaration i samband med din bostadsförsäljning, kontaktar du din fastighetsmäklare.  

Vad är reavinst och reaförlust?

Reavinst eller kapitalvinst är den vinst du gör när du säljer en bostad för mer än du köpte den för. Om du sålde din bostad för mindre än du köpte den för har du gjort en reaförlust. Oavsett om du gjort en vinst eller förlust måste du ta upp försäljningen i din inkomstdeklaration. Om du har deklarerat en kapitalvinst måste du betala vinstskatten som är 22 % på privatbostäder.

Hur deklarerar du bostadsförsäljningen och räknar ut din vinstskatt?

Du deklarerar din fastighetsförsäljning samma inkomstår som du och köparen skrev under köpekontraktet. Vilken dag köparen tillträder bostaden spelar alltså ingen roll i det här sammanhanget.

Så här räknar du ut vinstskatten för din bostadsrätt:

Försäljningspris – inköpspris samt försäljnings- och förbättringsutgifter, kapitaltillskott och andel av inre reparationsfond + återföring av uppskov.

Så här räknar du ut vinstskatten för hus, villa, ägarlägenhet eller tomt

Försäljningspris – inköpspris, försäljnings- och förbättringsutgifter och lagfartskostnad + återföring av uppskov.

Om du har sålt med förlust

Har du sålt med förlust får du dra av halva förlusten samma år som den har ägt rum. Hälften av förlusten är alltså avdragsgill och kan dras av från de vinster och inkomster du tas upp som kapitalinkomster i din deklaration. Om förlusten är större än dina vinster och inkomster får du ett kapitalunderskott. Underskottets storlek avgör hur mycket skattereduktionen blir.

Om du har sålt med vinst

Kapitalvinster måste du betala vinstskatt för. Om du köper en lägenhet för 1 000 000 kronor och säljer den för 1 100 000 kronor, har du gjort en vinst på 100 000 kronor. På det betalar du 22% i skatt. Vinsten kvoteras till 22/30, vilket blir 73 333 kronor. Av det betalar du sedan 30 % i skatt, alltså 22 000 kronor.

Avdrag

När du räknar ut din vinst eller förlust har du rätt att göra avdrag för olika utgifter:

Försäljningsutgifter
Du har rätt att dra av olika utgifter i samband med din bostadsförsäljning. Avdragsgilla försäljningsutgifter är exempelvis mäklararvode vissa utgifter för homestyling, energideklaration och försäkring mot dolda fel.

Förbättringsutgifter
Du får även göra avdrag om du gjort grundförbättringar eller reparationer. För grundförbättringar finns ingen tidsgräns för avdrag. Utgifterna för reparationer och underhåll ska du ha haft under det år du säljer eller under de fem föregående åren.

För att få göra avdrag måste kostnaden varit minst 5 000 kronor under ett kalenderår. Utgifterna måste också ha gjorts när du ägt bostaden och bidragit till att bostaden fått ett bättre skick.

Uppskov på reavinstskatten

Om du sålt din gamla bostad med vinst och köpt en ny som du flyttat in i kan du få uppskov på reavinstskatten. Det betyder dock inte att du slipper betala skatt, utan att du kan skjuta upp att betala hela eller delar av vinsten. Den del av vinsten som du inte skattar för kallas för uppskovsbelopp eller bostadsuppskov. Från och med den 1 juli 2020 återinfördes taket för uppskov på reavinstskatten till 3 miljoner kronor.

Uppskovsräntan dvs den årliga skatten på uppskovsbelopp, togs bort den 1 januari 2021. Den låg tidigare på 0,5 procent av uppskovsbeloppet per år. De nya reglerna gäller både gamla och nya bostadsuppskov från och med deklarationen som du lämnar in 2022. Regelförändringen innebär att det från och med inkomståret 2021 inte kommer att kosta något att skjuta upp vinstskatten.

Du som sålde din permanentbostad med vinst under åren 2014–2019 kan i efterhand ansöka om bostadsuppskov hos Skatteverket. Ansökan om uppskov kan ske senast det sjätte året efter det år man sålde sin bostad. Här finns såklart en eventuellt stor summa pengar att få tillbaka, men tänk efter vad du ska använda pengarna till, även om du kan få tillbaka din inbetalade vinstskatt och få uppskov så försvinner inte lånet till staten, men du slipper uppskovsräntan.

Du kan ha kvar uppskovet så länge som du äger den bostad som du köpte när du gjorde uppskovet. Om du sedan säljer bostaden igen och köper en ny ersättningsbostad, kan du ansöka om ett nytt uppskov.

Fler frågor om reavinst, deklaration och uppskov?

Om du har sålt eller kommer att sälja din bostad med oss, hjälper våra mäklare dig med kapitalvinstberäkningen. Varmt välkommen att kontakta oss!