Köpguide Spanien

Här skriver vi om det viktigaste du bör känna till inför ditt bostadsköp i Spanien. Kontakta gärna oss så hjälper vi dig med dina frågor.

Hitta rätt bostad
Vi hjälper dig att hitta rätt bostad. Oavsett om du är ute efter en liten lägenhet, ett radhus eller en villa så hjälper vi dig att leta och ge dig förslag utifrån dina sökkriterier. Vi guidar dig också till vilket område som passar dina önskemål. Det enklaste är att fylla i vårt formulär här på vår hemsida, då vet vi vad du letar efter och kan hjälpa dig snabbt. Vi brukar också ringa och följa upp så att vi är helt säkra på att du ska få rätt service av oss.

Finansiering
Vårt råd är att ha klart med finansiering redan innan du åker ner till Spanien för att hitta den rätta bostaden. Då kan du snabbt agera när rätt bostad dyker upp. Ofta går det att belåna den spanska bostaden med 50-70% av marknadsvärdet. Ett annat alternativ är att belåna din permanenta bostad hemma i Sverige. Vi hjälper dig att hitta ett bra upplägg för din finansiering både i Sverige och i Spanien.

Visning
När vi tillsammans är överens om dina önskemål och drömmar om ditt framtida boende i Spanien, så är det dags att undersöka det på plats. Visning i Spanien innebär ofta att man besöker flera objekt som matchar dina krav och önskemål. Ofta besöker vi flera olika områden så du får en så bra bild av utbudet som möjligt. Vår personal visar dig gärna de bästa golfbanorna, uteliv, restauranger, kulturhändelser och de bästa stränderna i området. Allt för att du som kund skall få ett så bra beslutsunderlag som möjligt. Behöver du hjälp med logi under vistelsen i Spanien så hjälper vi gärna dig med att boka hotell eller privat boende.

Köparens undersökningsplikt på begagnade bostäder
Du som köpare är ansvarig för att kontrollera bostaden och dess skick innan du skriver på köpekontraktet. Utgångspunkten är att huset eller lägenheten säljs i befintligt skick med hänsyn till ålder, pris och användning.

Att köpa ny bostad
Att köpa en ny bostad på ritning är lite annorlunda än att köpa en begagnad bostad. Vi hjälper dig med alla försiktighetsåtgärder som t ex att kontrollera att delbetalningar deponeras på rätt byggmästarens bankkonto och att byggherren har försäkring och en bankgaranti. Vi ser till att äganderätten till tomten registreras i byggherrens namn i Fastighetsregistret och att Stadshuset har utfärdat ett giltigt bygglov för nybyggnation. Vi ser även till så att byggherren har lämplig försäkring mot byggfel, som krävs enligt lag.

Efter avslutad byggnation och före undertecknandet av det slutliga köpekontraktet hos notarien ska byggherren bevisa att all byggnation slutförts enligt planerna. Fastighetsregistret bör ha en notering som bekräftar detta. Stadshuset utfärdar ett särskilt intyg (cedula de habitabilidad) som bekräftar att fastigheten uppfyller alla plan- och byggföreskrifter och att den är beboelig. Detta certifikat är  nödvändigt för att skaffa alla serviceanslutningar. Vi hjälper dig även med en genomgång av bostaden innan du undertecknar det slutliga köpekontraktet. Hittar vi några fel eller brister så skriver vi ner dem i en så kallad snaglist, som byggherren bör rätta till.

Juridiskt ombud
När du köper bostad i Spanien rekommenderar vi att anlita ett juridiskt och ekonomisk ombud med erfarenhet av spanska fastighetstransaktioner och som företräder dig genom hela affären. Det är relativt liten kostnad och kan spara dig en hel del framtida besvär och pengar om något går fel. Vi har arbetat med juridiska ombud i många år och hjälper dig med rätt kontakter. Självklart rekommenderar vi bara juridiska ombud som har gedigen erfarenhet av att hjälpa skandinaviska köpare. Det är viktigt att vara medveten om att de skulder som tillhör bostaden, till exempel banklån, lokala skatter och avgifter övertas av den nya ägaren. Ombudets främsta uppgifter är att bekräfta att det inte finns några utestående skulder på fastigheten innan du skriver kontrakt. Ombudet tar även hand om den årliga skattedekalaration som alla fastighetsägare måste göra.

Vill du veta mer om köpprocessen och de juridiska delarna som du bör känna till så erbjuder vi dig, genom vår samarbetspartner, en kostnadsfri konsultation. Maila till:  pkrensler@andersonabogados.com

NIE-nummer
Alla utländska fastighetsköpare behöver ett spanskt identifikationsnummer för utlänningar, ett sk. NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero). NIE-numret är ett skattenummer som krävs för alla aktiviteter i Spanien som har någon ekonomisk konsekvens, bland annat att köpa en bostad, skaffa bankkonto och betala skatt. Vi hjälper dig med din ansökan.

Notarius publicus
Notarius publicus är en officiellt utsedd jurist som i detta fall har som uppgift att kontrollera köparens och säljarens identitet. Notarien kontrollerar dock aldrig bostadens skick. Notarien informerar om bostadens skulder och kontrollerar att betalningen som är gjord till säljaren är rätt gjord enligt spansk lag och att säljaren har fått sina pengar innan avtalet kan skrivas på. Notarien upprättar också köpebrevet och efter det att överföringsskatt och stämpelskatt har betalats in kan ansökan om din lagfart göras. Det tar ofta mellan en och tre månader. Vi på Svenska Mäklarhuset Spanien samordnar alla möten mellan köpare, säljare, notarius och ombud.

Kostnader i samband med ditt köp
Normala köpekostnader för en spansk bostad beräknas ligga på cirka 14% av köpesumman och är i de flesta fall lite högre för nybyggda bostäder än för begagnade bostäder. Här nedan sammanställer vi kostnaderna i samband med ditt bostadsköp.

ÖVERFÖRINGSSKATT
Vid försäljning av begagnade bostäder tas en överföringsskatt ut, skatten ligger på 10%  av försäljningspriset. Överföringsskatten betalas av köparen.

MERVÄRDESKATT OCH STÄMPELSKATT
Mervärdeskatt på 10% tas ut för bostäder som säljs för första gången. Förutom mervärdeskatten tas en stämpelskatt ut för utfärdande av juridiska dokument. Den ligger normalt på runt 0,5% av köpeskillingen, men kan vara 1,5% i vissa regioner. Båda skatterna betalas av köparen.

NOTARIEAVGIFTER OCH REGISTRERINGSAVGIFTER
Den spanska regeringen bestämmer notarieavgifterna och priset beror bland annat på fastighetens värde och hur många sidor det finns i köpekontraktet. I de flesta fallen ligger kostnaden på mellan €500 och €800 och betalas oftast av köparen. Om du har tagit ett banklån för att finansiera köpet kommer du även att betala notarieavgifter för lagfartsdokument kopplade till lånet. Registreringsavgifter för lagfarten tillkommer i de flesta fall på mellan €300 och €500 och betalas av köparen.

LOKAL KAPITALVINSTSKATT (PLUS VALIA)
Den lokala kapitalvinstskatten är en lokal skatt som tas ut beroende på hur hög värdeökningen varit på tomten sedan förra ägarskiftet. Skatten beräknas på taxeringsvärdet och varierar beroende på kommun, egendom och antal år säljaren har ägt marken. Summan är relativt liten för lägenheter och radhus men den kan vara hög för en fastighet med en stor tomt som inte har bytt ägare på många år. Denna skatt betalas normalt av säljaren, om inte annat är överenskommet.

JURIDISKA AVGIFTER OCH ÖVERSÄTTNINGSAVGIFTER
Juridiska avgifter varierar beroende på de tjänster som ingår och komplexiteten i köpet. Ett normalt advokatarvode för ett helserviceavtal för ett normalt bostadsköp ligger på cirka €2000. Vi hjälper dig med välrenommerade juridiska ombud.

LÅNEKOSTNADER
De flesta Skandinaviska kunder lånar på sin bostad i Sverige. Om du tar ett banklån i Spanien för att finansiera ditt fastighetsköp, kommer bolånet omfattas av stämpelskatt på mellan 0,5% och 1%, beroende på området där fastigheten är belägen. Dessutom kommer en fastighetsvärdering, krävas av den bank som beviljat lånet. Den kostar runt €300 till €400. De flesta banker tar också en startavgift på cirka 1% av det lånade beloppet. Du kommer även att betala notarieavgifter för lagfartsdokument som är kopplade till lånet.

AVGIFTER FÖR SERVICEANSLUTNINGAR
Om du köper en ny bostad måste du betala för el, gas- och vattenanslutningar och installation av mätare. Vi hjälper dig så att  byggföretaget skriftligen redovisar alla kostnaderna för att ansluta till dessa tjänster. För begagnade bostäder är det en liknande process och även här hjälper vi dig i samarbete med ombudet.

Kostnader för fastighetsägandet
Bostäder i Spanien beskattas med en lokal fastighetsskatt som betalas oavsett om ägaren är permanent bosatt i landet eller inte. Den skatten ligger på mellan 0,5% och 1,2% av taxeringsvärdet. Det genomsnittliga värdet för fastighetsägarskatten ligger på €200 till €1000 per år, men kan vara högre för dyrare fastigheter. Alla ägare av spansk egendom, inklusive de som är bosatta utomlands, ska lämna en årlig spansk skattedeklaration. Ombudet sköter detta årligen åt sina kunder.

Inkomstskatt
Icke permanent bosatta som inte hyr ut sina fastigheter är också ansvarig för inkomstskatt. Denna skatt tas ut oavsett om fastigheten har hyrts ut eller inte, eller om ägaren faktiskt har fått eventuella intäkter från den. Skatten är baserad på en teoretisk fördel av att äga fastigheten och beräknas som en procentandel av taxeringsvärdet. Kostnaden är vanligtvis relativt liten för de flesta bostäderna, ofta ett par hundra euro eller mindre per år.

Tillträde
Vi hjälper dig med tillträdet och samordnar alla möten. På tillträdesdagen följer vi med på genomgången av bostaden men också till banken och till ombudet. Nycklarna brukar man få dagen efter tillträdet hos notarien då man tecknar slutavtalet. Ombudet är med hos notarien och sköter översättningar och ser till allt går rätt till. Skulle det behövas, hjälper vi till med inköp av möbler, vitvaror, satellit installation, internetuppkoppling, uppsättning av markiser etc.

Är du intresserad av ett boende på Costa del Sol?

Fyll i uppgifterna nedan så kontaktar vi dig.