Köpeskilling

Köpeskilling är det pris som köpare och säljare kommer överens om när en bostad byter ägare. I denna artikel går vi igenom vad köpeskilling betyder, hur beloppet bestäms och hur det skrivs in i köpekontraktet. Vi förklarar också hur betalningen av köpeskillingen går till i praktiken, från handpenning till slutlikvid, och hur priset hänger ihop med finansiering, lånelöfte och pantbrev vid köp av fastighet.

Sammanfattning

• Köpeskilling är det avtalade totalpriset som köparen betalar för bostaden och som skrivs in i köpekontraktet. Kort sagt: försäljningspriset är köpeskilling.
• Betalning av köpeskillingen sker normalt i två steg: handpenning vid kontraktsskrivning och slutlikvid på tillträdesdagen.
• Köpeskilling och slutlikvid hänger ihop genom att handpenningen räknas av från det totala priset innan den sista betalningen görs.

Vad är köpeskilling?

Frågan vad köpeskilling är dyker ofta upp i samband med budgivning, men svaret är enklare än många tror: det är det pris som slutligen skrivs in i kontraktet. Efter budgivning eller förhandling fastställs beloppet och skrivs in i kontraktet som den summa köparen ska betala för att ta över bostaden. Det är detta överenskomna pris som ligger till grund för hela affären.

Innan en köpare kan lägga bud kräver de flesta mäklare att köparen har ett lånelöfte från banken. Lånelöftet visar hur mycket banken är beredd att låna ut och sätter därmed en ram för vilken köpeskilling köparen kan acceptera i budgivningen. Om slutpriset överstiger lånelöftet behöver köparen antingen få ett nytt lånebesked eller skjuta till mer eget kapital.

Det är viktigt att förstå att köpeskilling inte är samma sak som värdering av bostad eller utgångspris. Utgångspriset är en marknadsföringsnivå, och en värdering är en bedömning. Köpeskilling är däremot det faktiska priset som båda parter accepterar och skriver under på.

När kontraktet är signerat är det juridiskt bindande. Det innebär att varken köpare eller säljare ensidigt kan ändra priset utan att träffa ett nytt avtal.

Köpeskilling i köpekontraktet

I köpekontraktet anges köpeskillingen som ett exakt belopp i kronor. För fast egendom är detta ett lagkrav enligt jordabalken: köpeskillingen måste tydligt framgå, annars riskerar köpet att bli ogiltigt.

Beloppet ligger till grund för bland annat lagfartsansökan, beräkning av stämpelskatt och bankens finansieringsbedömning. Hur stort bolån som kan beviljas och om befintliga pantbrev räcker påverkas därför direkt av den avtalade köpeskillingen.

I kontraktet anges också hur betalningen ska ske. Där framgår hur stor handpenningen är, när den ska betalas och när resterande del av köpeskillingen ska erläggas på tillträdesdagen. Eftersom köpeskillingen är det överenskomna totalpriset ligger den också till grund för köparens bolån och kontantinsats.

Köpeskilling och pantbrev

När en bostad köps med bolån använder banken oftast fastigheten som säkerhet för lånet. Den säkerheten kallas pantbrev. Pantbreven visar hur mycket av fastigheten som redan är pantsatt och hur stort utrymme som finns för nya lån.

Köpeskillingen påverkar därför indirekt behovet av pantbrev. Om köparen behöver ta ett större bolån än vad befintliga pantbrev täcker måste nya pantbrev tas ut. Det innebär en extra kostnad eftersom staten tar ut en stämpelskatt på nya pantbrev.

Det är viktigt att förstå att pantbrev inte är samma sak som köpeskilling. Köpeskillingen är priset för bostaden, medan pantbrev är den säkerhet banken använder för att kunna låna ut pengar till köpet. Hur mycket pantbrev som behövs beror därför på både köpeskillingen och hur stor del av köpet som finansieras med lån.

Betalningen: steg för steg

Betalning av försäljningspriset sker nästan alltid i två delar: handpenning och slutlikvid. För att kunna genomföra köpet behöver köparen normalt ett lånelöfte från banken redan innan kontraktet skrivs. När köpeskillingen är fastställd omvandlas lånelöftet till ett faktiskt bolån som används för att betala slutlikviden på tillträdesdagen.

Handpenning

I samband med att kontraktet skrivs betalar köparen handpenning. Den uppgår vanligtvis till tio procent av det totala försäljningspriset. Handpenningen fungerar som en säkerhet för säljaren och visar att köparen har både avsikt och ekonomisk möjlighet att genomföra köpet.

Beloppet sätts normalt in på mäklarens klientmedelskonto och hålls där fram till tillträdesdagen, då resten betalas.

Slutlikvid

Resterande del av köpeskillingen betalas på tillträdesdagen och kallas slutlikvid. Sambandet mellan köpeskilling och slutlikvid är enkelt: slutlikviden är det som återstår efter att handpenningen dragits av.

Om priset exempelvis är 5 000 000 kronor och handpenningen 500 000 kronor, återstår 4 500 000 kronor att betala vid tillträdet. Den summan är slutlikviden.

Köpeskilling och slutlikvid är alltså inte samma sak, men de är direkt kopplade till varandra.

Tillträdesdagen: då avslutas affären

Tillträdesdagen är den dag då ägarbytet formellt sker och den sista delen av betalningen genomförs. Då upprättas en likvidavräkning där hela försäljningspriset redovisas tillsammans med handpenning och slutbetalning.

I likvidavräkningen kan även andra poster tas upp, exempelvis reglering av driftkostnader eller avgifter som ska fördelas mellan parterna. När allting är betalt och eventuella lån lösts kvitterar säljaren betalningen.

För fast egendom skrivs därefter ofta ett köpebrev som bekräftar att full betalning skett. Först då är affären helt avslutad ur ett ekonomiskt perspektiv. Det är också från denna tidpunkt som frågor om ansvar kan aktualiseras, exempelvis om det senare skulle visa sig finnas fel i bostaden. Vill du veta mer om hur ansvar för fel hanteras kan du läsa vår guide om Dolda fel bostadsrätt.

Den centrala delen av hela bostadsaffären

Försäljningspriset handlar inte bara om ett pris på papper; det är den summa som styr hela affären ekonomiskt. För köparen avgör beloppet hur stor kontantinsats som krävs och hur stort bolån som behövs. För säljaren ligger köpeskilling till grund för beräkning av eventuell kapitalvinst.

Att förstå vad köpeskilling betyder gör det lättare att följa affärens olika steg. Från budgivning till kontrakt, från handpenning till slutlikvid – allt kretsar kring samma överenskomna belopp. Hur budgivningen går till kan också påverka slutpriset, exempelvis om bud lämnas med särskilda villkor eller som så kallat doldt bud.

Sammanfattningsvis är köpeskilling den centrala delen av varje bostadsaffär. Den skrivs in i köpekontraktet, delas upp i handpenning och slutlikvid och betalas fullt ut på tillträdesdagen. När hela beloppet är betalt är affären genomförd och ägandet övergår till köparen.